委员建议取消商品房预售制起争议,全国仅海南大胆试点

安徽省律师协会副会长周世虹在今年两会上提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房

商品房预售制的去留,再次成为全国两会期间热议话题。

全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在今年两会上提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

他认为,目前我国房地产开发企业大多已完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

关于是否应该取消商品房预售制度的争论已久。2010年就曾有地方试点取消预售制,改为现售,但并未有省份能真正推行下去。

直至去年3月份,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。由此,海南成为全国首个也是唯一全省推行现售制的省份。但也有专家认为,海南所拥有的特殊资源和特殊条件,其他地方无法复制,未必是一份人人能抄的作业。

尤其是房企人士普遍认为,现阶段取消预售制的条件还不成熟。“若现在就取消预售制,转为现房销售,可能70%的房企将难以为继。”一位长三角区域房企的高管称,取消预售制,意味着房企资产负债表上的预收账款(即购房款)很可能成为真正的负债。这对于融资“三道红线”下正极力降负债的房企而言,将是灾难性的。

海南只是个案

1年前,海南省成为全国第一个在全省域推行现房销售的省份。

按照去年3月份海南出台的相关政策,“改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。

不过,该政策并未明确要取消商品房预售制,同时设置了过渡期条款,即:在去年3月份之前已经出让的土地,仍实行的是商品房预售制度。

彼时,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃回应称,海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素,实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。

但全域推行现房销售,海南此举仍显示出极大魄力,政策背后有其特殊性。多年以来,海南省都在大力推进产业升级、坚决破除“房地产依赖症”。

“一房独大”曾是海南经济发展的一大痛点。2017年海南省房地产税收占总税收的49%,房地产投资占固定资产投资的51%,为全国最高。“坚决不能成为房地产的加工厂。”时任海南省委书记刘赐贵在多个场合强调。

2018年4月13日,海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日,海南宣布房地产“全域限购”。自此,从供给到需求端,房地产数据一直走下坡路。房地产开发投资增速出现拐点,2018年同比下降16.5%,2019年同比下降22.1%。

但对房地产业的限制,为发展其他产业腾挪了空间。2019年,海南全省生产总值增长5.8%,未完成7%-7.5%的目标,剔除房地产业后增长6.3%;服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右,12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。非房地产投资占比58.4%,提高6.9个百分点。

有业内人士分析称,海南省推行现房销售,是在确保继续断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”既定战略不改的前提下,恢复商品住房供地和开发,让房地产回归正常。而且,作为岛型经济体,海南省的经济体量小、产业简单、人口少(常住人口944.72万),房地产规模很小(占全国的1.2%),从房地产依赖到产业转型,包袱少、负担轻、转身快。

26年预售制何时退出舞台?

商品房预售制度源起香港,引入内地并且运行已26年,在运行中解决了开发商资金周转问题,助推了房地产行业的蓬勃发展。但近年来开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人望无法入住等楼市积弊,也与商品房预售制度直接有关,市场对于取消预售制的呼声愈高。

早在2005年,中国人民银行就在其发布的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年在全国两会上,33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。期间也曾有地方试点取消商品房预售制度,但因牵扯到多方利益,鲜有真正推行下去的城市。

2010年1月,广西住建厅宣布在南宁试点取消商品房预售制度,开展现房销售。不过据媒体报道,因条件不成熟,上述试点一直未开展。

2016年,深圳率先在龙华一宗地块试点现售。这宗地块是金茂和电建以82.9亿元总价联合拿下的首宗试点地块,命名为“龙华金茂府”。这是深圳第一宗,也是唯一一宗试点地块。

同年,杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时,都提出了现房销售的要求。其中,南京在2016年8月至2018年7月,先后拍出67块现房销售地块。苏州自2016年9月至2018年10月,累计出让超过130宗住宅用地,其中约70宗要求现房销售,占比超50%。

彼时,这些城市正处于楼市地市过旺的时刻。

2017年5月,广东省鼓励推行现房销售制度。据《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知,在强调“着力防范房地产市场风险”时,特别提到要加强商品房预售资金监管,强化商品房交易合同网签备案,鼓励推行现房销售制度。

2018年7月,江门市发布商品房现售管理办法征求意见稿,宣布自2018年10月1日起施行,有效期五年。随后,网上流传出“江门出台现售新政,取消预售制”的说法。江门市住建局工作人员辟谣称:“我们从未取消商品房预售制,此办法只是一次修订,现售管理已经实行多年。”

2018年10月,安徽合肥发文,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。2019年7月,四川成都的两块土地成功拍卖,在拍卖指标中明确要求,“100%现房销售”。

但这些试点政策均是在部分项目上试水现房销售,并未动摇房地产预售制的根基。

2020年初在疫情冲击下,多个热点城市纷纷发布稳定楼市的政策。其中,苏州市发文称,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

市场猜测:苏州是否要取消封顶销售、取消现房销售?苏州市自然资源和规划局相关工作人员回应称:“不是取消封顶销售、取消现房销售,此前的预售政策不是不执行了,只是针对具体地块不统一要求,具体执行时,是否有预售要求会在具体地块出让公告中进行明确。”

有消息称,监管层已有实行现房销售的想法。据报道,有监管层人士表示,预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策,现阶段现房供应已足够,那么预售制度存在是否合理,下一步将加强对此方面的讨论。

“房屋交付后产生的质量问题,和预售资金监管有很大关系。不能因为烂尾问题,就取消预售。房地产是资本密集型产业,如果地价还是那么高,融资成本还是那么高,房价还是那么高,开发商没有预售,周期会拉长,最终导致商品房供应减少,房价上涨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则认为,在楼市供过于求地区,房价本身处于下行区间,取消商品房预售制度,有利于防止开发商将风险转移给购房者,也有利于防止库存过剩。但在楼市供不应求地区,比如一线和部分二线城市,取消商品房预售制的条件还不成熟。

“在这些地区,商品房预售制还有存在的必要性。对于购房者而言,预售商品房相对于现售商品房有价格优势,且能增加购房者抢到商品房购买资格的可能性。同时,对于开发商而言,预售商品房提供的资金可缓解资金周转问题,有利于增加商品房供给,缓解楼市供不应求的局面。”况伟大表示。

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