海南的一个重要资源：外来的业主们

三十多年来，海南岛的优良自然环境和自然景观，最为直接得益的是旅游业和房地产业。海南岛上的商品房，在相当长的一段时间里大部分都卖给了外来购房者。这些外来业主们往往买的不仅仅是海南的房子，更是海南的“稀缺资源”。而外来业主们也反过来成为了海南的一个重要资源。

一、海南大部分房子卖给了岛外购房者

早在2006年8月，海南省住建厅有数据显示：海南90平方米以下小户型的购买对象中81.25%为岛外人士，不同城市这个比例有所不同，三亚高达96.67%，海口为72%。

2010年上半年，海南房地产开发投资完成205.33亿元，同比（比上年同期）增长78.9％，其中商品住房投资占房地产开发投资总额的90％。当时的官方数据显示，近年来海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％，资源浪费现象严重。海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示，有些小区平时入住率不到2％，多数小区平时入住率不到20％，高峰时仅为40％~60％。

在当年的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中，对海南的房地产业有专门的说法：“优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。”在当时的市场环境下，海南的房子就成为了热门的“特产”。当年就有人在互联网上调侃：泰山归来不看山，海南归来不看房。

这种情况几乎持续到了2018年之前。根据链家提供的数据，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者居多。东北黑吉辽三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。比如，四川、重庆人在文昌买房较多，春节前后，在文昌街上的很多车辆都是来自川渝。

2017年9月29日，海南印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》称，各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。

在至少二十年的时间里，海南的房产主要销售给了岛外购房者，所以资源浪费的情况也是长期存在。也因为这个原因，主要以住宅房产为主的海口市西海岸，虽然固定资产投资巨大，但相当长的时间里都人气不足、难成气候。直到市政府迁过去、建设了体育馆、学校和医院等配套。

2018年，伴随着自贸港建设的开始，海南开启了历史上最严的全域限购：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时，还“限贷”：非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

全域限购政策很快获得成效。2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，温度一步步下降。

海南还没有任何一款商品像房子一样被追捧、热炒（炒了好多轮），很特别。

即便是在严格限购的情况下，依然有人为了购房而作假，有媒体报道过一整套的流程。

再到2024年，海南楼市降温6年之后，全域限购政策有所松动，部分市县开始放开。并且，据说现在的海南房产市场又发生了新的变化……这与本文无关，就不赘述了。

二、重要资源：外来业主们

从当前海南的经济结构来看，旅游业、现代服务业、高新技术产业和热带特色高效农业四大主导产业对经济增长的贡献超过六成，土地要素配置也明显向住宅以外的实体产业和公共基础设施倾斜。

海南几乎是直接从农业社会跨到了后来以旅游、房地产和现代农业为支柱的发展阶段。海南没有经历过工业化，底子相对薄弱，这就导致后劲不足。要想补足这个“后劲”，还是需要借助一些特别的资源。

海南房地产业沉浮几十年，虽然诟病甚多，但也给海南留下了一个重要资源：外来的业主们。

首先，这些业主们来自五湖四海，但都对海南有一份认同。这些业主们与海南有了“房子”这样的实打实的、真金白银的链接，肯定比普通游客或者对海南完全无感的人要强上许多。

当前海南自贸港建设当中，激活这些业主们对海南的那一份认同，可能就是一次强有力的转化。

从上文可见，海南的商品房大部分卖给了外来的业主们，如果再算上商铺、写字楼等，估计这个外来业主的群体相当庞大，如果再算上业主的家庭成员，有可能不逊于海南在海外的华侨数量（一般说有390万）。

其次，这些业主们普遍有着“钞能力”。能到海南来购房、投资房地产的业主们，最少都是在中产以上吧。有些可能还是富甲一方的人物。比如传闻马云在陵水就有豪宅。

再次，这些业主们的社会能量巨大。

据海南省旅琼文艺家协会历年信息，相当多著名的文艺家在海南旅居，比如唐国强、邵志军、于海伦、马国强、方方、王欣、王隽珠、印青、李昂、毕政、邵志军、孟卫东、柳军、林永健、周金甫、郭磊、崔艾真、沈经伟、李昂、柳军、田培培、王庆爽、孙毅、成科、倪明、姚海燕等等。

该协会第二届主席团主席邵志军曾表示：“旅琼文艺家群体，汇聚五湖四海的文艺精英，大家怀揣炽热的创作激情、怀揣绝技，奔赴海南这片文艺沃土。或被椰风海韵点燃灵感，或因多元文化交织碰撞出火花，我们扎根于此，佳作频出，已然成为海南文艺风景里独特且亮眼的存在。”

再综合其他的新闻报道，陈道明、赵本山、蒋勤勤、章子怡、朱军、蒋雯丽、宋丹丹、冯巩、那英、周迅、郎朗、李亚鹏、小沈阳、范冰冰等等娱乐明星也都“传闻”或者明确在海南有房。

此外，有不少著名网络作家、网络大V也经常在海南居住，发作品时其IP经常显示在海南。据说他们不少人在海南都有房子。

三、资源的激活

在当前的交通环境下，越是有能力的人，越是有更多的居住地可以选择。就像不少海南房子的业主，他们也投资了广西、云南的旅游地产。

所以，外来业主这样的资源要想激活，就得有相应的策略。

据报道，2022年1月，中国（海南）南海博物馆“候鸟”人才工作站揭牌，首批36位“候鸟”人才入驻。他们很多是我国文博领域的顶尖专家学者，包括北京大学植物学教授、中国考古学会理事长、上海博物馆瓷器修复专家等，涵盖考古学、历史学、博物馆学、文物保护修复、数字化及文创等方面。

此外，我们还可以看到海南水务“候鸟”人才工作站、陵水南繁基地“候鸟”工作站等等机构。包括上文所说的“旅琼文艺家协会”都是很好的“激活”方式。

可能这类似的方式多了，“机会”也就多了，能让这些业主们多在海南停留、多为海南发声发光发热、多在海南投资兴业，海南将从中受益。

老痛（黄循鑫）

2025年9月15日 于 海口·紫贝山房