海口文庭居安居房7折促销？老业主抗议
kathlin
此事在社交媒体上引发了热议。据悉，文庭居是2023年海口市第一个接受申购的安居房项目，总共450套房源，但销售至今仍剩余上百套，此次“促销”就是针对这些房子的。
一、降价有什么问题？
在“围观者”录制的现场视频中，笔者看到销售方发言人说：“法无禁止皆可为……没有禁止我降价，我就可以降价卖，你们现在冷静一下，如果这房子涨价了，你们补不补我差价？现在市场不好，都降价了，我死在这里，这个项目谁管……”
而老业主们认为：安居房不是普通商品房，是政府主导的安居房，购房者持有70%产权，政府持有30%，所以如果要降价卖，也需要政府批准。
笔者没有找到必须要政府批准的依据，不过，假如真的需要所谓“批准文件”，应该是不难的，当前真正难的是行情，而不是各种手续。
根据海南省2021年出台的《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》，其中第十二条指出：安居房实行现房销售制度，其每平方米销售均价按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的60%，具体价格由市、县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。安居房购房人的产权份额按照70%确定，并在购房合同中约定。
也就是说，只是规定了房价的“上限”，而没有规定其“下限”。
从政府为民的角度来说，价格低到绝大部分人都买得起，那就是最真正的“安居房”。所以，从某种角度来说，安居房降价没问题，低价安居房是对当地民众有利的！
从开发商角度说，他们想快点卖掉以便资金回笼，也是正常商业行为。
从感情上说，房子这样的“大件”，掉价多了业主肯定都肉疼，毕竟业主会觉得自己多花了钱。
从道理上说，“买定离手”，价格的涨跌是市场行为了。所以大部分网友也认为不应该闹，有网友举了个特别朴素的例子说：你早上买排骨38元一斤，下午再去时发现排骨降价为35元一斤，难道你要找摊主退差价吗？
二、为何降得这么狠？
虽说文庭居的周边有点城乡结合部的感觉、小区规模也只有三栋楼，但环境整洁、绿树环绕，且配备运动健身场地、地下车库、架空层电动自行车充电桩等诸多业主公共配套设施。文庭居的450套房源是全装修交房，其中120㎡的四房两卫户型150套，100㎡的三房两卫户型300套。在文庭居第一批房子交付时，官媒进行了报道，有些业主也自行在社交平台发布内容，从内容中能看出业主们是比较满意的。
而有关部门对于安居房相关的工作也很细致，相关数据都可以查得到。以下是此前某次公布的“剩余房源”及其价格等信息。
可见以前就是以12000元/平米作为统一单价出售的。
据行业网站数据，2023年海口秀英区房产平均单价在1.8万元/平米以上，所以文庭居之前12000元/平米的价格是很吸引人的。
笔者查询了一下记录，在2023年初，约有300户家庭申购文庭居。但是此后就开始遇冷了。据有关部门的公告，2023年11月15日时文庭居剩余房源151套、报名申购的对象名单只有2户；2024年6月27日时剩余房源133套、报名申购对象则只有1户。
每次公告的申购人竟然是个位数！如此的低迷！在这种情况下，开发商要是不“狠”一点，剩下的一百多套房源就真不知要卖到什么时候了。
三、从热到冷，海口安居房卖不动了？
因为海南的房价畸高，所以此前海口的安居房也曾经热门过，甚至有人说要找点关系才能轮得上，此前还有中介机构从中挣钱。海口市住建局在2022年曾发布过《关于严禁房地产经纪机构违规销售安居房相关事项的通知》，见下图。
但很快，安居房的销售情况就不是很好了，从文庭居的情况可见其一斑。
另外，根据此前的《中国房地产报》报道，海口永桂花园安居房B区项目，其政府指导价一样是12000元/平米，但自2024年9月20日开始接受报名配售，截至2025年2月份，总计664套房源仅卖掉2套房。——又是个位数！
还有另外一个案例：2024年6月19日，海口市秀英区新高理想城安居房项目第一批房源销售也不理想，配售房源共计592套（后该项目补充104套房源，共计696套，销售价格为12500元/平米）。至2025年3月7日，有关部门发布的公告显示，新高理想城安居房项目剩余房源为590套；至5月8日显示剩余房源仍有554套、申购人15户。
在如此之低的去化率之下，今年6月份，永桂花园就开始搞促销，推出了“8字头”优惠（原价12000元/平米，优惠价8400-8900元/㎡），虽然这主要针对永桂花园B区2、3楼等低楼层所做的“促销”，但，这也算是降价2400-3600每平米了。
目前还不知永桂花园安居房B区经过这轮促销效果如何，相关的官网上还没有进行披露。
但差不多位置的商品房都降价促销了，安居房的促销肯定是比“干挺着”、“死嘴硬”要好吧！
而如此看来，文庭居所谓的“7折促销”其实跟永桂花园的优惠力度差不多。
四、安居房遇冷是全国性的突出现象
安居房遇冷，并非只是在海口，而是全国性的突出现象，其背后涉及多重结构性因素。结合多个城市的案例和政策动态，其主要原因归纳如下：
1.大环境之下，安居房吸引力下降。当前楼市整体下行，导致安居房原有的价格优势被大幅稀释，吸引力自然就不行了。
2.大部分楼盘位置边缘化，生活便利性较低。由于底价土地的稀缺性，就导致安居房往往很偏，缺乏生活配套和商业氛围。在接受记者采访时，海口永桂花园安居房B区的工作人员就说，该项目滞销的主要原因是地段偏僻，“长流这一带的位置不太好，都是这种情况。”
3.部分建筑品质存在缺陷，居住体验较差。在网上能找到不少因为建筑质量问题引起的安居房纠纷。
4.产权锁定、资金被锁死、缺乏流动性。多地安居房要求购房后锁定10年（如深圳）或5年（如厦门），期间禁止转让、出租或抵押，这种做法剥离了房产的金融属性。海口安居房转让核心在于 “封闭管理+年限绑定” ：要么熬年限（15年社保或10年+退休），要么转给“下一个合规申购人”。购房者需承担资金长期沉淀的风险，在市场下行期尤为谨慎——毕竟大众心理往往是“买涨不买跌”。
5.资格限制严格，导致客群基数本来就不足，而刚需群体在经济下行时也会持币观望、延迟购房。
五、安居房多了吗？
据媒体报道，2024年，海南省安居房项目投资和竣工量均超额完成年度计划，全省竣工安居房2.04万套，同时筹集保障性租赁住房3929套（间），发放住房租赁补贴1.76万户，开工城中村改造安置房8276套，改造垦区危房1598户，交付棚改安置房5239套。2025年，海南省计划竣工1.4万套安居房，计划筹集保障性租赁房源6000套（间），全年计划发放住房租赁补贴1.6万户。
此外，还有些数据表明，目前全海南规划了超150个安居房，其中，江东·梧桐里是全省规模最大的安居房项目，总占地约242亩，总建面约60万平米，建设32栋住宅楼，共4252套房源。
江东·梧桐里项目紧挨着桂林洋大学城，是由海口产投集团旗下公司开发的一个可以称为江东新区安居房典范的楼盘，首批740套房源计划于今年9月开盘销售，政府指导价为12000/平米。虽然不知申购情况会如何，但是随着陆续入市的安居房数量增多，很可能价格还会下降。
从建设数据和销售数据来看，好像海南的安居房是多了、滞销了。但笔者认为滞销的主要原因仍然是产品与价格不匹配。
海南对安居房的计划安排，是响应“房住不炒”政策、完善多层次住房保障体系的利民举措；同时也是商品房市场低迷所催生的另一种房地产发展模式。也许土地收入少了，但是可能常住人口增多了、就业稳定了、产业发展了。
都说“栽下梧桐树，引得凤凰来”，但对于纷纷长起的梧桐树，“凤凰”就没那么多，也就是上文所说的“客群不足”。这好办，把安居房的申购条件再放宽一下！比如海南保亭就规定：只要是常住人口和本省户籍均可申购1套安居房；而如果是本地户籍即便已经购买了商品房、只要没买过保障性住房的，均可购买一套（取消了有商品房和人均建面的限制）。其他市县也可以根据实际情况放宽条件。
总而言之，如果以安居房为杠杆，也许真可以撬动投资、发展产业、吸引年轻人来就业与生活呢！
老痛（黄循鑫）
2025.7.15 于 海口·紫贝山房