连续17个月下跌！海口二手房有价无市

9月24日，央行宣布重磅消息：降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

在2021年之前，我国房贷利率处于历史高位，购房者可以选择使用LPR（贷款市场报价利率）也可以选择固定利率，如果预计未来利率可能下降，选择LPR可能更有利。

当时很多买房人的贷款利率都是在LPR基础上加点上浮，利率高达5%甚至6%以上。

2022年以来，我国LPR利率不断下调，房贷利率的定价方式从加点变为减点，这使得新发放的房贷利率快速下降，存量房和新房贷款之间的利率差距越来越大。

因此那些以高房贷利率上车的购房者，就开始大量提前还贷，存量房贷的问题由此凸显。

通过调整存量房贷利率，可以缩小了新旧房贷之间的利率差距，特别是对于早期购房者而言，将减轻还款压力，购房者的可支配收入将相应增加，这有助于刺激居民消费和投资，并缓解居民提前还贷的现象，从而减轻对银行利息收入的影响并降低金融风险。

按照央行的测算，这一次存量房贷利率下调，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。

具体到个人，假如按照100万元商贷，30年等额本息来计算，每个月减少的还款额大约为312元，每年减少还款3744元，30年大约可以减少利息支出共11万元。

除了降低存量房贷利率，央行还宣布了将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。并将于近期下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

购房首付门槛不断降低，加之降准带来的货币放水，背后还是因为持续遇冷的楼市。

9月14日，国家统计局网站发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年1-8月的平均房价，新房仅有上海、西安、成都较去年上涨，二手房房价全部下跌。

其中，新房价格，海口和三亚分别跌幅为1.1%、0.1%，新房价格跌幅较小；二手房方面，三亚跌幅3%，在70城中跌幅最小，海口跌幅7.9%，房价持续下探。

按照2023年购入海口总价100万的房子计算，今年以来房子就跌了7.9万元，相当于每个月跌了9875元。

为什么海口的二手房价会剧烈下跌？

根本原因在于供大于求。

2024年1月9日，海口发布楼市限售政策5年改为2年，根据贝壳找房数据显示，当月海口新增挂牌量4221套，环比增长了1792套，增幅达73.77%。

截至9月26日，贝壳找房前台显示海口在售二手房数量25500套，按照海口市资规局官方信息，2024年1-7月海口二手房一共转移登记了13408套，月均成交量约为1915套，去化周期至少需要13个月，就这还只是贝壳一个平台的数据。

9月初，海口市住建局为鼓励“以旧换新”满足改善性购房需求，出台了一项购房新政：凡是挂牌出售其本人或家庭成员（配偶及未成年子女）在海南省的住宅，均可在海口市换购一套商品住宅。

也就是说，只要在海南有房的，如果想换新或者再买，只要把原房产挂牌，不需要等成交，就能买新房，同时这一政策也不限制户口或者购房资格。

这在一定程度上，又增加了海口二手房的挂牌量。

供给端随着房子限售时间到期以及“以旧换新”政策的出台，房源不断放量，而需求端成交量变化不大，最终导致了价格的持续下跌。

根据70城房价数据显示，自2023年4月以来，海口二手房价已连续跌了17个月。

除了政策变化导致的供需失衡，挂牌量上涨的原因也与存量房利率相关。

早前购房的房贷利率过高，加之理财产品利息降低、暴雷风险加大，房源租售比不理想等层层原因，手上握有数套房源的人就会考虑出售闲置房源，将卖房款用于提前还贷以置换利差。

降低存量房利率政策的出台，同时也可以减少这部分人的房贷负担。

今年以来，海南海口、三亚两地新房价格在70城中跌幅都比较小，相信随着这一系列利好政策出台以及2025年的封关预期，海南新房价格未来仍然能保持稳定。

但二手房，别看三亚在70城中跌幅最小，但也是一年3%的跌幅，楼市预期信心不足加上大量二手房的持续入市，导致意向购房者将继续持币观望，海南二手房的下行态势短期内将很难好转。