海口丁村居民的灿烂笑容：小表情和大刺激
kathlin
海口市龙华区政府8月24日发布了文章《丁村城市更新：同心聚力 “城”势而上 签约率双过90%》，该文章公布了丁村城市更新的进展：
城市更新一头连着民生，一头连着发展。当前，海口市龙华区坚持党建引领，积极发挥党员先锋模范作用，加速推进丁村片区城市更新项目签约工作，从8月1日开始，前来签订预征收协议的居民络绎不绝。从签约开始到现在，仅仅过去20多天的时间，龙华区丁村片区城市更新项目范围内专有土地面积签约率达到90.17%、产权人户数签约率达到92.12%。
看来在丁村片区的城市更新中，工作组织高效有力、居民积极配合，进展顺利！
不过，该文中有两张照片最让我难忘。
第一张是“项目挂点市领导调研海口市龙华区丁村片区城市更新项目”，在接待组那里，几个人脸上挂着笑容。
第二张是在签约处，“前来签约的居民，脸上挂满了灿烂的笑容”。
看着丁村居民那笑意盈盈的小表情，谁都能感受到他们的满意和喜悦。毕竟，在居民眼前协议上的数字都代表着财富，也是城市发展所带来的实在红利。——虽然此前每个人心里的期望值不同，但最终将获得相对满意的补偿和安置。
市民大众这样说：“拆”字一挂，身价“爆炸”，一大波富翁就地诞生了。
财经媒体这样说：按照不低于1万元/平米的征收补偿方案，即将为海口楼市，乃至海口经济，释放一大波购买力。
丁村片区的征收开发作为海口市2022年9个城市更新试点项目之一，征拆范围为734亩，整体更新范围为3581亩。虽然其面积不是最大的，但是所带来的“刺激”可能是最大的。
一、丁村片区是承载国家战略的重要区域
在《海口市龙华区丁村片区土地征收成片开发方案》（以下简称《开发方案》）中，有这么一段：
丁村片区是海南自由贸易港落实加快构建现代综合交通运输体系，推动海南自由贸易港建设的样板区、试验区，承载着实施海南自由贸易港“早期安排”政策的重要区域，应通过实施土地征收成片开发，体现政府高度统筹下的高规格、高标准、高质量的土地整合和开发建设。
这段话把丁村片区的地位拔得很高，是因为在其范围内的交通枢纽：海口东站、海口公交东站公交枢纽站和海口汽车客运总站。就目前来说，这里是海口每天客流量最大的地方之一。与海口其他交通枢纽相比，这个区域属于真正的城市门户，通过车次繁密的动车连接着美兰机场、沿线各个市县；还未通动车的市县乡镇，到斜对门的汽车客运总站也可以坐车前往。同时，在海口东站对面的城市公交枢纽，可以方便到达海口城区各处。
看上图，在《开发方案》的规划中，除了已有的购物广场等，丁村片区主要是“海口高铁东站门户核心”、“凤翔湿地公园”和“国际商贸区”等。
虽然不知今后的具体建设如何，但，海口市作为海南自贸港的核心城市，新的丁村片区又将是海口的主要门户之一。
二、丁村片区的开发是海口向南发展的重要布局
我一直认为，“向南”，是海口城市发展的关键。
海口城区从西到东的距离超过40公里，从北到南仅10公里多。如下图。
由于地图的特殊性，我也不好自己画海口市的城区建成区地图，我就借用海口市《关于划定禁止使用高排放非道路移动机械区域的通告》当中的区域图。（如更严谨点，还需要把尚在开发中的江东新区等区域剔除）。
海口由于追求靠海发展，所以城区形成了如今的东西长条形状，而其南北纵深就远远不够，造成越往北就越拥挤，其南边则有着建设和配套上的缺失。
丁村片区正好就是海口成熟城区的南大门，它的连片开发就显得意义重大。
海口的南边没有海，没法兜售“海”的概念，但是南边有交通枢纽，有人流和货流以及辐射乡镇、其他市县的优势。
三、蓄势多年，一朝释放可能有强大效果
在《开发方案》中阐述了丁村片区成片开发的必要性：
对本案范围进行土地征收成片开发，既有落实国家和地方城市发展战略的外部要求，又有快速推进新型城镇化、加速城市“中优、南育”，提升人民群众经济收入的强烈内生动力，具有较强的必要性。
丁村片区目前的现状就是一个非常典型的城中村。
（△丁村片区卫星图之局部，来源于吉林一号卫星）
关于城中村，有人总结说：我国四十多年来的快速发展，许多农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住，这就形成了城中村。
按我的理解，城中村一直是在被动式发展当中，被各种红利所刺激、也被各种条件所限制，没有科学的规划，多年积攒下来，但往往发展滞后、生活水平也较低，有一些甚至游离于现代城市管理之外、常给人不和谐之感。
著名的丁村，从过去的“城边村”发展到了“城中村”，已经被林立的高楼和现代化设施所包围。早在2013年，丁村就已经列入了当时的“旧改”区域，但由于种种原因而搁置。又到了2017年再次被列入“棚户区”改造区域，却又迟迟没有动作。直至2022年被列入城市更新项目，并在今年8月正式开启土地征收工作。
这十多年里，虽然居民们多次期待落空，却也赶上了一个更好的时间窗口。除了房地产的居住属性，还有了作为海口南大门户的交通枢纽与商贸核心区的高质量规划。可以预见在不久的将来，这个片区将成为海口城南的商业中心区，也将成为海口城市发展的新支点。
老痛（黄循鑫）于 海口·紫贝山房
2024.8.28