海南”土地超市“收益462亿,制度还要升级
5月23日,海南省举办《海南自由贸易港土地管理条例》新闻发布会。记者了解到,日前,海南省第七届人民代表大会常务委员会第三次会议通过了《海南自由贸易港土地管理条例》(以下简称《条例》)并于2023年5月1日正式实施,本次发布海南省新闻办召开新闻发布会解读《条例》,并答记者问。
该《条例》共十章,共七十七条。其主要内容和亮点有:强化土地数字化管理,将成熟有效的实践经验上升为立法。最突出的是建立土地超市,创新土地供应途径,即集土地信息汇总、发布查询、智能选址、政策指引和招商地图等功能为一体,规定国有土地以及集体经营性建设用地的供应应当纳入土地超市,助力破解“项目等土地”难题,进一步推动建立健全公平、公正、公开的土地市场交易机制。
《条例》明确各级政府主要负责人是本行政区域耕地保护的第一责任人,这是海南第一次将这一主体责任提升到地方法规层面。《条例》构建起了完整的耕地进出平衡制度体系,在耕地保护激励引导、方式引导和创新引导方面都提出了相应的规定,对促进土地经营权流转、推动集中连片造大田和提升农村土地规模经济效应等意义重大。
海南省自然资源和规划厅二级巡视员何谦介绍到,该《条例》构建了编、审、调、督、用的国土空间规划管理体系,打造全省国土空间规划“一张图”,实施机器赋码、一地一码、一码管地等制度,推动实现土地管理全流程数字化管理和国土空间智慧治理,并首次将区域耕地保护主体责任提升到地方法规层面。
《条例》提出,要推行全链条智慧治理,打造全省国土空间规划“一张图”,并确定了土地超市的法定地位和运行机制,进一步推动形成公平、公正、公开的土地市场要素保障机制。
何谦表示,近年来,海南积极推行智慧治理,机器管规划,实施详细规划入库,工程规划许可证,机器驸马电子证照、推行农房报建零跑动,实现掌上、网上、线上、办理。当前海南省正在积极打造11个“一”的数字智慧治理体系,即“政策一本书”“规划一张图”“管制一条龙”“交易一平台”“登记一本证”“权益一本账”“修复一体化”“安全一体系”“服务一站式”“监督一条链”“评估一份表”。
海南省域“多规合一”改革走在了全国前列,同时在全国率先建立了“土地超市”。记者从会上据悉,海南改革成果获得海南省改革和创新一等奖,“机器管规划”获得国务院大督查通报表扬。2022年,海南省“土地超市”全口径收益是411亿,截止今年4月底收益为462亿。“下一步,还升级”土地超市“制度,将”土地超市“打造成为项目策划生成加土地超市加招商引资的综合性信息推介平台。”何谦介绍道。
同时,记者从会上了解到,海南省在建立“土地超市”制度的基础上,还将继续优化建立“项目策划生成+土地超市+招商引资”机制。
目前,海南已编制形成省和18个市县(不含三沙)国土空间总体规划、13个自贸港重点园区等一批控制性详细规划、2191个实用性村庄规划以及热带雨林国家公园、海岸带、环岛旅游公路、湿地保护等专项规划,基本形成“三级三类”国土空间规划体系。
何谦表示,下一步,海南将重点构建“三区一带一区”区域协调布局;将“多规合一”改革向政策、法规、机制等纵深领域推进具体来说,海南将全面完成国土空间总体规划编制审批,在坚持国土空间唯一性的前提下,加强详细规划与能源、交通、水利、旅游等专项规划的衔接。此外,海南探索将“机器管规划”升级为“机器编规划、机器审规划”,解决空间错位、图实不符的问题。在全国率先建立“土地超市”制度的基础上,继续优化建立‘项目策划生成+土地超市+招商引资’机制。(记者郭松峤)
弹性年期、先租后让、租让结合……海南灵活供地带来这些创新
据新京报,《条例》提到,灵活土地供应方式,可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地;同时,将招挂结合供地方式上升为地方法规。
在业内人士看来,在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下,必须要从源头上降低土地成本,灵活供地是降成本、匹配供需的新兴土地供应方式。
灵活供地方式,降低成本、提高土地利用效率
据了解,5月1日,《海南自由贸易港土地管理条例》已经正式施行,自1994年实施的《海南经济特区土地管理条例》同时废止。
《条例》共十章七十七条,主要内容与亮点是:构建国土空间规划体系;落实最严格的耕地保护制度;强化土地要素保障;推进国土空间智慧治理;破解土地管理“难题”;细化集体经营性建设用地入市规定。
值得关注的是,在强化土地要素保障方面,提到灵活土地供应方式。《条例》规定,可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地,既降低了市场主体的土地取得成本,又与企业的经营周期相结合,着力防范土地资源浪费和闲置。
灵活土地供应方式,有哪些创新?将带来哪些积极意义呢?
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,《条例》提出灵活土地供应方式,目的是降低市场主体的土地取得成本,与企业的经营周期相结合,防范土地资源浪费和闲置。在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下,必须要从源头上降低土地成本。过去那种工业50年使用期、商办40年使用期的出让,成本太高,也不符合目前新兴产业周期较短的现状。因此,弹性年期、先租后让、租让结合等,是降低成本、匹配供需的新兴土地供应方式。
李宇嘉进一步指出,从房地产的角度来看,基于民生导向和降成本导向,未来房地产用地也将回归本地居民、民生诉求及公共住房等关键方向为主导。降成本的目的,也是降低居民获取住房、居住和生活配套的成本。这是正确厘清房地产和实体经济的关系,基于真实工商业、居住的空间需求会给予满足,而不是一味地去房地产化。当实体繁荣了,对房地产的需求也会增长,而不是一味地抑制。
这种灵活的土地供应方式,更能够提高土地利用效率。事实上,在提高供地效率方面,海南去年以来实行的“土地超市”模式也备受关注。
为破解“项目等土地”“土地晒太阳”等问题,海南建立了“土地超市”,把土地摆上“超市货架”。今年以来,海南省资规厅探索创新“土地超市+项目投资”模式,先后赴北京、上海等地举办系列招商推介活动。3月22日,海南省“土地超市+项目投资”招商推介会在北京举办,现场推介发布总面积达4835.7亩、总价约178.8亿元的99宗项目用地;5月11日,推介会在上海举行,集中展示推介283宗优质地块。
预防土地过热,“招挂结合”上升为地方法规
除了灵活供地外,将招挂结合供地方式上升为地方法规,备受关注。根据《条例》,将招挂结合供地方式上升为地方法规,预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为,维护土地市场正常秩序。
李宇嘉称,此举可以预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为。也就是说,不再是“价高者得,不得设排他性条款”的拍卖,而是对准入资格、拿地主体、建设方案、产业引进等有要求,并且写入供地方案中的“招挂结合”成为法定的供地模式,这样既能降低土地价格,避免推高地价,还能将供地与高标准建设、产业导入。
易居研究院研究总监严跃进认为,考虑到此前海南将283宗土地项目在上海进行土地招商推介,可以认为后续自由港建设中土地市场确实有升温的可能。因此,此次优化此类购地政策,也体现了稳定土地市场的导向,具有提前预防的效果。
支持社会资本参与,着力盘活闲置土地
《条例》还提及细化集体经营性建设用地入市规定,包括明确入市范围、主体、方式,细化入市的职责、程序、后果,保障农村集体经济组织合法权益,助推乡村振兴。
集体用地入市,是近几年全国各地一直在试点的重点工作。海南在《条例》中专门细化集体经营性建设用地入市规定,可见对此工作的重视。
《条例》还规定,支持社会资本参与低效用地、废弃地再开发和利用,鼓励土地使用者自行开发或者合作开发;鼓励合理利用地下空间,促进城镇土地复合利用、立体利用、综合利用;与相关制度衔接,着力盘活闲置土地。
在李宇嘉看来,早前海南实行大开发,以房地产为导向,进行社会资本圈地,用地效率较低。海南是我国一块净土,基于未来城市形态的考虑,必须要有前瞻性,将每一寸地的效率最大化。地上地下、立体综合、复合利用等,这是新时期土地开发的集约化选择,很多城市都在开发地下空间、复合功能等,这样做能为未来留足土地空间,避免再过几十年,又来一次城市更新,不仅不环保而且成本高。
来源:财联社、新京报