业委会的“困难”和“乱象”，以及“职业物闹”

近日，海口电视台等媒体报道了一件比较有代表性的事件：2024年底，海口市宝源花园小区的前物业公司因管理不善被清退，退场时截留了业主们预缴的水电费，总计约40万元左右。现在，业委会时常收到相关部门的催缴通知，担心面临停电停水风险；业委会主任唐友英、业主代表戴冬敏等都非常积极应对此事，已组织600多户业主联名签字起诉前物业公司。

以下是电视新闻的截屏。

从此事我们不难看出作为业委会的“困难”。

一、业委会的“困难”

“业委会”是业主委员会的简称，是由业主大会依法选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，是业主大会的一个常设执行机构，委员应当是物业管理区域内的业主。

从上述案例可见，宝源花园的业委会作为业主大会的执行机构，因为原物业公司“管理不善”而清退了该公司，但没想到被物业公司“截留”了业主所缴纳的水电费40万元。至今半年过去了，要想起诉原物业公司又需要600多名业主的签名。虽然40万元摊到每一个业主身上可能就是几百元的“小事”，但是到了业委会这里就是“大事”。笔者隔着屏幕都能感受到该小区业委会主任唐友英、业主代表戴冬敏等人的奔走之困难。——想要做好业委会的工作，属实不易。

有人认为，业委会制度是违背经济规律的，甚至是违反人性的。因为业主们要求业委会的一群陌生人无偿奉献、对抗既得利益集团，甚至承受谩骂和质疑。所以业委会的成立往往都要经历漫长的组建过程。自1991年3月22日陈之平先生在深圳市罗湖区天景花园成立第一个业委会开始（其初衷是为解决业主与开发商的电费纠纷问题），30多年过去，全国小区总量不断攀升，但选举产生业委会的小区却占比不高（有人说是不足30%），比如2023年郑州的业委会覆盖率不足5%，2021年深圳是30%，2020年海口是13%。

（△海口红城湖边的住宅楼）

当然，除了成立很难之外，业委会在成立后还会遇到以下难题。

1.资金收缴与管理难题。这方面常见的是物业费收缴率低，尤其像海南的旅游地产，业主大部分在外地，拖欠或拒绝缴纳物业费比较常见，这就导致维护小区公共设施和服务的资金会缺乏；而确保资金使用的公开透明，避免业主质疑，也不容易；尤其是大修基金管理最难，涉及小区公共部位大修基金的申请、使用和管理，程序复杂且容易引发争议。

2.业主参与度与沟通难题。大多数业主对小区公共事务不感兴趣，导致业主大会或业委会会议参与度低；而业委会与业主之间、业委会内部成员之间可能信息不对称或沟通不及时；再加上业主群体庞大，诉求多样，业委会很难平衡各方利益，容易出现意见分歧，难以达成共识。

3.规章制度的制定与执行困难。小区可能缺乏明确、完善的业主公约、管理规约等规章制度；而对于违反规章制度的行为，业委会往往缺乏有效的强制执行力，难以制止；即便是正常执行制度时，如何确保公平公正、避免“人情化”也是有困难的。

4.物业公司的关系处理难题。正如上文中的案例，业委会需要对物业公司的服务质量、收费、管理等方面进行有效监督，但可能缺乏专业的知识和经验；业委会与物业公司签订、续签或解除合同时，可能涉及复杂的法律条款和利益博弈；当物业服务不达标时，业委会如何有效敦促改进或采取进一步行动，是一个挑战，毕竟有很多事情并不是“换一个物业公司”就能解决的。

5.成员管理与内部协作困难。业委会成员通常是义务服务，可能缺乏专业的法律、财务、工程等知识；而业委会工作繁琐，耗时耗力，成员可能因个人时间和精力有限而难以持续投入；业委会成员之间可能因工作理念、决策方式等产生分歧，影响团队协作。

6.法律法规与政策理解难题。业委会成员可能对相关法律法规（如《民法典》、物业管理条例等）不熟悉，导致决策或行动不规范；各地政策法规可能更新，业委会需要及时了解并适应。

7.应急事件处理有难度。小区内可能发生各种突发事件，如公共设施损坏、安全隐患、邻里纠纷等，业委会需要迅速响应并妥善处理；处理应急事件往往需要与物业、社区、相关部门等多方协调，考验业委会的综合协调能力。

简单做一下比较，如果我们按照小区的户数、居民数量来计算，规模中等的小区二三千居民，其规模相当于海南岛东线的一个行政村。再加上庞大的资产规模，其管理和服务的难度是不小的。

二、业委会的“乱象”

业委会所遇到的困难相互交织，对业委会的运作效率、公信力以及小区的和谐稳定都构成挑战了，也因此会乱象频频。

笔者早年对业委会一事的认知有限，觉得业委会是为业主而立，要维护全体业主的共同利益；但是后来在实际生活中发现有部分人士特别热衷于业委会的工作，有些人的“热衷”就没那么简单。俗话说“无利不起早”，不排除有些热心人是冲着利益来的。

2024年11月26日的《检察日报》报道了这么个案件：自2019年底开始，江苏省宝应县的牛某以个人车上贵重物品被盗为由，多次向所住小区的物业公司索要赔偿，还要求必须给现金，甚至煽动小区业主拒交物业费；后来，他又多方拉票当选了业主委员会主任，此后就更是明目张胆地向物业公司负责人索要财物……折腾四年之后，牛某被捕，最后获刑4年。（详细报道见下图）

以上案例很有代表性，从中可见业委会的以下乱象：

1.从物业公司拿“好处”

在上述案例中，牛某在通过多方拉票当选业委会主任后，就打着帮业主维权的幌子对物业公司百般挑剔，并索要好处费6万元，如果不给就威胁称要更换物业公司；在后来一次索要烟酒而不得的情况下，牛某就开始谋划要更换物业公司。

本来，换物业公司是业主的正当权益，甚至很多小区的业委会之所以能成立就是为了换物业公司——但就怕有些别有用心的业委会成员恶意煽动业主情绪，像牛某这样怂恿业主换物业。

幸好牛某更换物业公司的“阴谋”没有得逞，否则他可能会换上与自己有利益关系的物业公司。最后，其个人私利得到了满足，但却伤害了全体业主的利益，并留给业主们一个烂摊子、严重影响生活居住品质。

也另有案例称有业委会成员招募、指使黑社会性质的人员通过威胁或暴力手段强行驱赶物业服务公司，为了“好处”，有些业委会成员真的是“花样百出”。

2.把业委会当作牟私利工具

业委会作为业主自治的民间组织，其设立初衷是代表业主利益、监督物业服务，并协调业主与物业之间的关系。但是在运行的过程中会产生“异化”。

上述案例中牛某当选业委会主任后，就强行把小区公共收益部分装进了自己的口袋，他其实是把业委会当成了个人牟取私利的工具。

除了这位牛某以外，还有不少案例。比如新闻报道过的：在重庆某小区，李某成功当选为该小区业主委员会主任后，他利用职务之便，串谋业委会另两名成员，在不到两年时间里，将属于小区业主的公共财产，共计4万多元，以发放补助、报销电话费等方式非法占为己有。案发后，李某等人被处以有期徒刑4-9个月刑罚。

除了上述的公共财产、公共收入以外，金额很大却又有一定隐蔽性的，是小区的维修基金。小区维修基金本是业主共同缴纳的、用于小区公共设施的日常维护和紧急维修的资金。但一些别有用心的业委会成员却将其肆意侵占和挪用，比如通过虚构维修项目、虚报维修费用、签署虚假合同、关联交易等等一系列操作手段，最终将维修资金据为己有。这些不法行为不仅严重损害了业主的正当利益，还会导致一些真正需要维修的设施难以按时维修，对业主安全留下风险隐患。

 

3.业委会的人与江湖

业委会本是业主自治的民间组织，但有些人将其当成了“名利场”，比如牛某就使用了各种拉票手段，只为自己能上台。

老话说“有人的地方就有江湖”，在业主的意愿中，希望业委会的成员都是小区中具有特别资源或专长的业主，这样可以更好地为业主们服务。但往往那些受教育水平高、职业背景好、责任意识强、认知水平到位的业主不愿意或者没时间参与业委会的事，反而是那些闲散之人热衷于业委会事务。

于是，有些业委会成员有些不作为，而有些则乱作为。

去年的超强台风“摩羯”登陆海南之前就有预报，但海口很多小区没有修剪树冠，导致倒伏的大树很多。笔者所在小区的物业公司说，他们本来已经开始修剪树冠的，但遭到了业委会的反对，于是就停了。结果台风过后的小区绿化惨不忍睹，又得花钱去修复。

三、利益黑手的职业化：职业物闹

上述的“乱象”的背后，很多都是因为利益。当利益黑手为了私利而损害他人利益时，就可能触犯到刑法。

有学者根据公开的法律审判文书做了数据分析，筛选出了业委会成员涉嫌刑事犯罪的主要罪名，其中占比最高的是非国家工作人员受贿罪，其次是故意伤害罪和挪用资金罪，其三是职务侵占罪。详见如下饼图（转自公众号“棠绿疏议”）。

此外，深圳市福田区委政法委的相关研究显示，业委会及其成员利用职务便利的违法乱象主要有以下几种：

一是违法侵占和使用小区本体维修资金；二是利用解聘、续聘及招标选聘物业服务企业之机非法牟利；三是利用管理小区公共设施、场地及物业的权利，非法侵占、私吞小区公共收益；四是招募、指使带黑社会性质的人员通过威胁或暴力手段强行驱赶物业服务公司，非法接管小区并自行管理；五是签订虚假合同获取非法利益。

以上都跟笔者上文中所说的“困难”和“乱象”相吻合。

由于有些小区的维修基金和公共利益十分庞大（一年可以攫取成百上千万），就诞生了非常职业化的利益黑手：职业物闹。

2023年5月《半月谈》刊发文章《挑动对立、掌控物业，“职业物闹”为何有存在空间》，让笔者第一次了解了“职业物闹”。

所谓职业物闹，就是这样的一群人，他们将拥有大量维修基金和公共收益的小区视为“肥肉”，通过潜伏在小区内挑动对立、威胁拉票等手段，推动业委会和物业公司更迭，进而掌控小区资源、牟取私利，导致小区矛盾复杂激化。

——其实我们只要想象一下早就存在的“职业骗子”，也就不难理解这样的“职业物闹”了。

半月谈记者调查发现，“职业物闹”常以维权名义挑起小区矛盾，最终达到对物业项目“撬盘”的目的。其“专业”手法如下：首先，挑选业主多、有维修需求和公共收益，且是生人社会的小区；其次，在小区挑话题、带节奏、下结论，制造矛盾，抹黑业委会和物业公司；最后，掌控新业委会，更换物业，再上新项目，发包给关联公司，逐步掏空小区维修基金和公共收益。

看上去套路很深。对于我们普通人只能有这么个警醒：事出反常必有妖，有些人这么有激情地闹，是为什么？

结语

《法治日报》2022年11月7日报道《有了业委会，物业麻烦就解决了吗》，文中就像总结一样提到：“记者近日调查发现，很多业主备受物业不作为、乱作为困扰，希望成立业委会维护自身权益，但实际情况却是一些业委会在履职和运转过程中，由于监管不足、保障不够、居民参与度不高等原因，违背成立初衷，与物业、开发商等主体发生利益捆绑，无法形成约束力。 ”

该报道还说：“多位受访专家指出，业委会相关规章制度亟待完善细化，各相关部门要加强对业委会的监督引导，充分发挥业委会促进基层自治的积极作用，推动业委会和物业公司合力营造优质的小区环境。”

但这是相当困难的事。笔者认为或许只能寄希望于科技的进步，将制度与可信的移动互联网结合并且贯穿于日常，才能更好地将制度执行与监督。

作者：老痛（黄循鑫）

2025.7.1 于 海口